热评 | 限价松动，南宁房价会怎么走？
近期，全国多城楼市声音不断，目前已有19城进行相关的楼市政策调控，松动信号显现。其中，松动信号释放最早要数山东菏泽市，该市明确提出取消限售条件，在此之后陆续有城市释放松动信号，或取消限售、或地块不设限价、或暂停实行限价政策。
这些松动信号的释放一时引起广大南宁市民及业内人士的关注与热议，全国大环境的影响是否预示南宁也将出现松动？取消限价？接下来，南宁房价走势又会怎样？
今天，克而瑞分析师将从多方面分享精彩观点。
图片来源乐居买房
迹象1、土地市场放宽条件
自2019年1月30日，龙光以6.96亿元拍下青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧65亩滨江地块（成交楼板价8018元/㎡，不设置“限房价”）后，南宁新供应的商住土地均没有设置“限房价”，但限地价、竞配建依旧。而今年1月以来（截至2月27日），南宁市国土局发布含住宅用地出让公告里的竞价方式，也由去年一贯的“两限一竞”，转变为“一限一竞”。
另外，从最近的2月28日至3月29日南宁市区计划出让的10幅地块来看，这些地块均未设置“限房价”条件，对于高价拿地项目的产品定位、开发成本控制、产品溢价空间等方面，可以说“放宽了条件”；对于开发商和购房者，或有更多的选择面。
图片：CRIC整理
迹象2、商品房各物业价格同比均上涨了
克而瑞数据显示，今年1月普通住宅、别墅、商业、办公的成交均价，与2018年同比均有所上涨，上涨幅度为5%-21%。其中，普通住宅2019年1月成交均价为11207元/㎡，与2018年1月的10343元/㎡相比，上涨了864元/㎡，上涨幅度为8.36%。
同时，有开发商透露，近期新盘预售备案价格相比去年有所提升。
南宁土地出让条件放宽及商品房各物业价格上涨的迹象，不能完全说明南宁会取消限价，但不排除在其他方面或有放松的可能。
另一方面，如若南宁取消限价，对房企来说，是将价格还给市场，可以给房企更多的自主权，让项目收益更加透明规范，也可以更加规范销售；
对于消费者来说，隐性成本变少，或降低购房压力。
那么，南宁成交量价走势又将如何？
成交预判：城镇化支撑市场需求，成交稳中求进
克而瑞数据显示，2018全年南宁市主城区商品住宅供应1032.2万㎡，同比小幅上涨4.07%；成交面积990.7万㎡，同比微涨1.62%，涨幅不大；年度供求比为1.04。
从月度走势看，2018年以来南宁商品住宅月度供求基本持平，月度成交量在35-111万㎡之间，其中今年1月成交80万㎡，环比下降28%。截至目前，南宁市商品住宅库存量为539.03万㎡，去化周期6.6个月。
同时，数据显示近几年南宁商品住宅成交涨幅放缓，连续三年商品住宅成交实现近千万量级的规模，市场需求释放相对充分，下一波需求累积需要一定的时间。
也因此，在全国多城政策松动的环境下，南宁市场需求端或维持平稳局面，出现波动性成交走势可能性小。
从城镇化率看，目前南宁城镇化率为60%，相比于全国一二线城市而言，城镇化发展仍然有较大空间，随着大量人口迁入城市定居为南宁人口增量提供一定的支撑力度，同时为房地产发展提供良好的人口基础，使南宁房地产市场成交规模持续维持上涨的可能性增大，2019年南宁市场成交或将稳中求进。
注：数据统计不含武鸣区
房价预判：整体房价大涨是小概率事件，短期个别区域“补涨”
克而瑞数据显示，2018年以来南宁市商品住宅成交价格月度走势平稳，2019年2月成交均价11673元/㎡，同比上涨8.38%；商住地块成交楼板价月度走势具有波动性和不确定性，因不同板块冷热不一，造成成交地价差异化。
如若南宁取消限价，各区域的置业门槛，以及同地段不同楼盘报价，或将不再“被平均”。住宅供需关系将回归“匹配置业需求的产品定价”的主导，刚需、改善、投资等不同置业客群格局明朗化。
另外，今年国家和各地方贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”。尽管南宁限价松动，但从近年的住宅市场供求比看，南宁是在比较健康的范围内，整体房价不存在大涨或者大跌的动力，保持平稳小幅上涨的可能性大。
而南宁“都心”和四大副中心的城市设计规划提出，埌东+五象核心区、朝阳中心、龙岗中心、沙井中心、四塘中心等区域的房价，2019年短期内或出现房价“补涨”。
注：数据统计不含武鸣区
限价政策松动，对南宁市场有什么影响
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1、市场更规范化。2017年6月“两限一竞”导致整个南宁市场“被精装”化，房企利润不断被挤压，一时间茶水费，指标费等市场乱象频现，确保收益。限价政策松动，开发商无需去考虑外收来平衡收益，外收也将逐渐消失，让市场回归市场。
2、房价大涨是小概率事件。近两年房价构成为“精装+毛坯+外收”，实际上这三者之和是可以反应市场真实的房价走势的，限价松动之后，房企无需铤而走险去考虑外收的情况，直接把外收的情况考虑到总房款中进行定价，而不是房价上涨，只是之前的外收合理化。另一个方面，整个南宁市场六大行政区发展越来越均衡，基本每个区域房价都破万，不会存在某一个区域大涨影响到整个市场的波动这种情况。南宁房价大涨的两三年时间是良庆区的相对低价在赶超青秀区的价格，目前情况下还不会出现哪个区域可以大涨赶超良庆区和青秀区。
3、成交量有可能大涨。被抑制近两年的纯刚需客户需要被释放，限价政策松动，外收消失，房价回归市场，如果“双合同”取消，精装部分并入毛坯合同，可一同按揭30年。首付门槛及月供门槛将会降低，刚需及首改需求会得到释放，将会推高成交量。
此前的限价政策，直接带来的影响是导致了南宁一夜间“精装成风”，所以短期内是限制了毛坯价格，但精装问题频出，且各种不规范的变相涨价问题频现，最终伤害的购房者。
当前，限价政策最先从土地出让层面放开，让房价回归市场主导，可能短期内房价会有一定上涨。但拉长时间轴看，房价的决定因素在于供求，南宁目前的供求比在比较健康的范围内，房价不存在大涨或者大跌的动力，个人认为保持平稳小幅上涨的可能性大。
从年初南宁出让的土地信息来看，政府有政策松绑的趋势，但是放开限价不意味着房价会大涨，第一外收和精装会减少；第二经过这几年的井喷，特别是2017年、2018年精装加外收的乱象，市场购买力已经透支，个别项目如果盲目过快上涨必然出现有价无市，而客户经过一轮周期的教育后出手也更理性了；
第三，无论是全国还是南宁，稳房价一定是政府的主基调，目前的松绑也是政府的试探阶段，如果放开限价引起楼市的暴涨引起中央注意必然不是南宁政府想看到的，届时可能会通过对预售价的审批进行把控。所以总体上来说房价大涨的可能性不大，今年还是以稳为主。
1. 从政策松绑的可能性看，经过2018年史上最严的调控，楼市预期出现变化，房价总体平稳，国家对楼市的态度有所变化，部分城市得以放宽调控力度；南宁房地产市场也出现降温势头，首付分期等营销手段重现江湖，市场平稳，给了政策放宽的实施空间。
2. 从房价看，市场平稳是政策松动的前提条件，加上国家仍要求“稳地价，稳房价，稳预期”，因此政策松动后房价大幅上涨的可能性较小；对购房者而言，限价松动、提高备案价后，此前房企通过外收弥补价差的现象或将减少，购房者的购房门槛可能会有所降低。
3. 从宏观角度看，国家在深化金融供给侧结构性改革，疏通货币政策传导机制，促进实体经济直接融资，减少“大水漫灌”式的货币供应，楼市不太可能像近几年那样上演大涨行情。南宁经济下行压力增大，为稳增长，预计2019年土地供应会有较大增加，使市场供求平衡，价格稳定。
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